El planejament i les seves plusvàlues

La generalitzada sobrevaloració de l'espai expectantment urbanitzable
Socioecòleg, President d'ERF - Estudi Ramon Folch & Associats
17/11/2008
Una cinquena part del territori català no té encara plans d'ordenació urbana municipal

A Catalunya, una hectàrea de regadiu es paga entre 15.000 i 30.000 euros, depèn dels llocs. Una bona hectàrea de prat o de bosc frondós pot arribar als 8 o 10.000. Són quantitats considerables comparades amb els 3 o 4.000 euros que es poden obtenir per un mal secà o per un bosc eixarreït. Però són quantitats irrisòries al costat dels preus del sòl urbà, que a les ciutats mitjanes o grans pot superar els 1.000 euros per metre quadrat, és a dir els 10 milions d'euros per hectàrea. A les poblacions petites, costa menys, però a Catalunya rarament per sota del 250 euros el metre quadrat, o sigui 2,5 milions l'hectàrea. Això significa que una hectàrea de bon regadiu es paga dues o tres-centes vegades menys que una hectàrea urbana i que una hectàrea de secà es ven per mil vegades menys, fins i tot potser no tant.

Ja s'entén que un camp d'alfals tingui menys valor que una finca a l'Eixample, però una cosa és una hectàrea urbana d'excel·lència, una altra una hectàrea simplement urbanitzada i una tercera és una hectàrea expectantment urbanitzable. El planejament, en ordenar l'espai, genera inevitablement plusvàlues. El mateix planejament s'encarrega de redistribuir-les, però no prou adequadament. En tot cas, les actuals resulten excessives. De fet, l'objectiu del planejament no és qualificar sòl, sinó encarrilar funcions, perquè el territori és l'expressió anatòmica de la fisiologia socioeconòmica. Tot plegat es construeix sobre una matriu biofísica feta de clima, orografia, aigües i sòl, fauna i vegetació, i acaba presentant-se com un paisatge, com l'ambient humanitzat. El planejament és el patró per a confeccionar-lo.

(F)

Es parla molt de reequilibrar el territori català. A mi no em sembla desequilibrat, sinó desmanegat. Equilibri no es reiteració. Catalunya ja era diversa abans que l'ocupéssim. Un territori ben travat és un espai ocupat harmoniosament, no uniformement. No té sentit voler superposar una ocupació isotròpica a una matriu que no ho és. Les disharmonies que patim no vénen de l'anisotropia, sinó de les sobrevaloracions i de les disfuncions induïdes. Les plusvàlues subsegüents a la qualificació del sòl es repercuteixen sobre tot el procés d'urbanització, però segueixen representant un guany excessiu per a la propietat del sòl urbanitzable. Són plusvàlues exagerades i obtingudes sense haver generat cap valor afegit. Redunden en la infravaloració de la resta del territori, i això sí que acaba produint desequilibris. No hem de requilibrar a força de repartir isotròpicament la població -i, doncs, el sòl urbanitzable-, sinó les plusvàlues reals de la urbanització. És radicalment diferent.

Resulta que 170 municipis de Catalunya no disposen de planejament urbanístic. És el 18% del total de municipis catalans, que són 946. El 18% dels municipis i el 21% del territori, concretament 693.924 hectàrees sobre 3.210.654. Representen el 21% del territori, però només el 0,86% de la població, poc més de seixanta mil habitants dels set milions llargs que té el país. De fet, hi ha tantes menes de municipis que no sé si "municipi" vol dir urbanísticament gran cosa. Naturalment que no tenen planejament urbanístic molts municipis de muntanya amb extensos termes i poquíssims habitants. Són municipis nominals que a penes sobreviuen. I pobles, per contra, ben reals, amb les mateixes cases que fa dècades -si no segles-, fàcilment enlluernables per promotors amb capitals que decupliquen els pressupostos municipals. Petits municipis amb molt territori i pocs recursos: quin planejament voleu que tinguin, si no hi passa res des de qui sap quan?

No hi passava. Els plans constructius hi han proliferat d'uns anys ençà, en efecte. Plans sense cap sentit urbanístic la majoria de les vegades, propiciadors de llits freds (estadants de cap de setmana o de vacances estivals, només), però suposadament revitalitzadors del poble. Plans acollits amb entusiasme pels locals, doncs, els llits calents dels quals amb prou feines passen de tebis, en cases sense gaire condicions i en pobles que són una ruïna funcional.

El sostre desafectat a Catalunya és incommensurable, des de les antigues colònies tèxtils fins a pobles sencers de muntanya o a la immensa majoria dels masos aïllats, passant per un sens fi de cases velles al si de nombrosos pobles mitjans o fins i tot grans. El cas potser més eloqüent i dolorós el protagonitzen les esglésies, centres neuràlgics de vida tant civil com religiosa durant segles i avui dia òrfenes de preveres -i de fidels-, invariablement tancades durant quasi tot l'any. Els secans en deixiu són més que nombrosos i les hectàrees de bosc menut d'alzina o de pineda eixuta deixada de la mà de Déu es compten per milers, per no parlar de les bosquines cremades i recremades un cop cada deu o quinze anys, que totalitzen molts milers d'hectàrees més. Municipis amb poca gent, camps abandonats, cases velles i boscos cremats. I sense planejament. Una ruïna, admetem-ho.

Benvinguda, doncs, la recent decisió de la Generalitat de dotar de planejament els municipis que encara no en tenen. Però haurà de ser un planejament fet a mida, cas per cas, i amb voluntat rehabilitadora de funcionalitats esllanguides, no una eina per a promotors àvids de construcció extensiva. I quedarà pendent la redefinició de municipi. A Catalunya n'hi ha massa, i més ara que la població s'ha concentrat. Massa municipis, poca densitat i plusvàlues mal repercutides. S'hi hauria de fer alguna cosa.

*Article publicat a El Periódico

Director general d'ERF